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成功する店舗ビジネスの鍵！賃貸テナント物件の選定ポイント

投稿日：2024.01.12

成功する店舗ビジネスの鍵！
賃貸テナント物件の選定ポイント

店舗ビジネスを展開する上で、成功の鍵となるのは「テナント物件の選定」です。どれだけ素晴らしいビジネスコンセプトを持っていても、集客が難しかったり、高額な賃料が収益を圧迫してしまうと、ビジネスの成功が遠のいてしまいます。来店しやすい立地に位置しているか、ターゲット層のニーズに適したサービスが提供できるかなど、最適な立地や物件の選定が重要です。この記事では、初めて店舗ビジネスを検討する方に向けて、物件選びの重要なポイントを詳しく解説します。

飲食店、美容室、ネイルサロン、エステ、保育施設、バレエ教室、学習塾など、多岐にわたる店舗ビジネスが存在します。しかし、どんなビジネスであっても、開業する際にはテナント物件の選定が集客に与える影響が非常に大きいです。業態によって異なるポイントもありますが、共通して言えるのは、狙ったターゲットを引き寄せられる「立地」、要件に適した「建物」の広さや階数、そして売り上げに見合った「賃料」の3つです。これらのポイントを詳しく掘り下げていきましょう。

賃貸テナント物件の選定ポイント①
狙ったターゲットを引き寄せる「立地」

新規の出店を成功に導くための鍵として、まず考慮すべきポイントは「立地」です。例えば、飲食店の場合、ランチ提供を主軸とするならオフィス街が適しており、夜の利用者をターゲットにするなら繁華街の近くが適していると言えます。人目につきやすい立地なら、通りがかる人が気軽に立ち寄ってくれたり、印象に残りやすく、新しい顧客を引き寄せやすくなります。また、効果的な集客により広告コストの削減も見込めます。

エリアの特徴を理解する

立地の選定において重要な要素は、まずそのエリアの特徴を把握することです。周辺に住む人々や働く人々、通りがかる人々などのニーズにマッチしているかどうか、狙ったターゲット層がどれくらいの数集まるエリアなのかを丹念にリサーチし、徹底的に分析することが肝要です。

当然ながら、周辺の人口が多ければ多いほど、潜在的な顧客の数も多くなり、それが集客に有利に働きます。ただし、同じくらいの業態の店が多く存在する場合や大手チェーンが展開しているエリアでは、競争が激しくなり、お客様を奪い合う可能性もあります。そのため、人口に対する同様の業態の店舗の数を調査することも大切です。

さらに、営業する曜日や時間に合わせて、そのエリアで生活する人々のライフスタイルを把握することも重要です。マーケティング用語では、その地域に住んでいる人の数を「夜間人口」、通勤や通学、遊びに来る人の数を「昼間人口」、そのエリアを通る人数を「移動人口」と呼びますが、このエリアの昼と夜のニーズの変化や各人口の世代層などの傾向を探ることは有益です。

賃貸テナント物件の選定ポイント②
広さ、内装、階数などの条件に適した「建物」

適切な立地だけでなく、テナントの設備や条件も検討することが重要です。例えば、自動車移動が一般的な地域では、駐車場の有無が集客率に大きな影響を与えることがあります。同様に、高齢者が多い地域では、エレベーターの有無や建物内に階段しかない場合、好まれない傾向があります。

また、テナントを選ぶ際に多くの人が悩むのが、「路面店か、空中階か」と「居抜きか、スケルトンか」といった問題です。これらの選択は開業後の集客や初期費用にも影響を与えるため、物件の条件を注意深く確認し、検討した上で決定する必要があります。

2階以上でも集客は見込める

一般的に、2階以上の空中店舗は1階店舗（路面店）よりも人目につきにくいと言われています。しかし、空中店舗でも、業態や選び方、工夫によっては、1階店舗の集客を上回ることが可能です。

1階店舗のメリットは、視認性が高く、消費者へのアピールが強いことです。通行人や新規の顧客の獲得が重要な物販、飲食店、美容室、カフェなどにとっては適しています。ただし、1階店舗の賃料は通常、空中店舗と比べて1.5倍から場合によっては2倍以上になることが多いです。

一方で、空中階は賃料が比較的安く、物件数も多いため、選択肢が広がります。学習塾や各種スクール系など、一度顧客がつけば継続的に利用してもらえる業態や、集客が重要ではないオフィスや、患者のプライバシーが重視されるクリニックなどにもおすすめです。

例えば、飲食店や美容室などの一般的に路面店が好まれる業態でも、オープンで賑やかな店舗だけが良いとは限りません。空中店舗は通りから離れているため、静かで落ち着いた空間を演出しやすいです。「喧騒から離れたい」「隠れ家のようなお店でゆっくりと過ごしたい」といった顧客にとって魅力的です。また、立地によっては1階にはない眺望を売りにできることもあります。最近では、インターネットで情報を得て訪れる場所を事前に決める人も増えており、プロモーションの工夫次第では1階店舗で視覚的に目立たせる必要性も低くなっています。

居抜きorスケルトン?

「居抜き物件」とは、以前の店舗の内外装や設備、什器などがそのまま残っており、これを引き継いで新たな店舗をスタートできる物件のことを指します。逆に、「スケルトン物件」は内装がまったく整っていない状態の物件を指します。居抜き物件は開業費用や準備時間を削減できる利点がありますが、一方で内装や設備を大幅に変更する場合はかえって費用が増加するというデメリットもあります。スケルトン物件は柔軟性が高く、理想の店舗を独自にカスタマイズしやすいメリットがありますが、その分、コストを投入する必要があります。それでも、この認識がすべてのケースに当てはまるわけではありません。条件や工夫によっては、スケルトン物件の方が低コストでまかなえるケースも存在します。どんな店舗を構築したいか、どの設備が必要かを検討し、総合的な視野で判断することが賢明です。

賃貸テナント物件の選定ポイント③
適切な「賃料」の設定

どのビジネスにおいても成功を収めるためには、「利益」を考慮することが欠かせません。利益は売上から経費を引いた数値で、飲食店などの場合、賃料、仕入れ、人件費、光熱費、広告宣伝費などが必要な経費となります。その中でも、賃料が大きな割合を占めます。売上に見合った適切な賃料の設定がなければ、赤字に陥る可能性もあります。

賃料比率は売上の10％

賃料は固定費となるため、一度入居したら簡単に削減することは難しいです。また、売上が期待通りに伸びなかった場合でも、すぐに引っ越すことは容易ではないため、細心の注意を払ったシミュレーションが不可欠です。

業種により異なりますが、賃料比率は売上の10％を目指すのが良いとされています。例えば、賃料が30万円のテナント物件の場合、月の売上目標は300万円以上が適切な目安となります。月商300万円を達成するためには、単純計算で1日の売上が10万円必要です。

仮に客単価が2000円だと仮定すれば、1日に最低でも50人の顧客を呼ぶ必要があります。来店時間が重なることが予想されるため、同時に多くの顧客が入店可能な席数の確保や、それに対応できるスタッフの確保も必要です。物件が予算内で見つかったとしても、客席が狭かったりキッチンが十分でなかったりすれば、売上の低下につながる可能性があります。

賃料の単純な「高い」または「低い」の判断だけでなく、賃料および必要経費を明確にし、目標客数や客単価を設定し、1日にどれくらいの売上や顧客数が必要なのかを理解することが肝要です。