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テナントの内装工事、どこまで自由にできる？
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テナントの内装工事、どこまで自由にできる？
—— 「借りた後なら好きに工事できる」は危険です
テナントを借りると、
「壁を抜いて広くしたい」
「厨房を新設したい」
「看板を大きく付けたい」
など、さまざまな内装工事を考えます。
しかし、店舗物件は借りた後なら自由に工事できるわけではありません。
建物の構造や設備、貸主のルールによっては、工事内容に制限があります。
契約後に
「この工事はできません」
となると、開業計画そのものが変わる可能性があります。
まず確認したいのは「貸主承認」
テナント工事では、工事前に貸主や管理会社の承認が必要なことがあります。
例えば、
- 壁・天井の変更
- 給排水工事
- ガス工事
- 電気容量の増設
- ダクト工事
- エアコン新設
- 看板設置
- 外壁への穴あけ
などです。
特に建物本体に影響する工事は、勝手に進めてはいけません。
「工事できるか」ではなく、「工事していいか」まで確認することが重要です。
内装業者が「できる」と言っても安心しない
内装業者から、
「この工事ならできます」
と言われても、それだけで進めるのは危険です。
技術的には可能でも、
- 建物規約で禁止
- 貸主が認めていない
- 共用部分に影響する
- 消防上の問題がある
- 配管経路が確保できない
といった理由で施工できないことがあります。
契約前に、工事内容と建物側の条件を両方確認する必要があります。
「A工事・B工事・C工事」とは？
ビルや商業施設では、工事区分が決められていることがあります。
一般的には、
A工事
建物側が行い、費用も貸主側が負担する工事
B工事
借主が希望するものの、建物指定業者が施工し、費用は借主負担となる工事
C工事
借主側が業者を選び、借主負担で行う工事
といった形です。
ただし、区分や名称は物件によって異なります。
特にB工事は、自分で業者を選べないため費用が高くなるケースもあるので注意してください。
工事費が予定より上がる原因
内装予算が膨らむ理由として多いのが、
- 指定業者工事
- 電気容量増設
- 給排水延長
- ダクト工事
- 防火・消防対応
- 空調工事
- 共用部分への工事
です。
最初に見積もった「内装費」だけでは終わらないことがあります。
そのため、物件を決める前に設備条件まで含めた概算見積もりを取ると安心です。
看板も自由に付けられるとは限らない
店舗にとって看板は重要ですが、設置場所にもルールがあります。
例えば、
- サイズ指定
- 色の制限
- 共用看板のみ
- 外壁への固定禁止
- 窓へのシート貼付制限
- 点灯時間の指定
などです。
集客を考えて大きな看板を予定していても、契約後に設置できないと困ります。
看板位置も内見時に確認するポイントです。
消防・保健所の確認も必要
飲食店や美容室などでは、貸主だけでなく行政上の確認も必要になります。
例えば、
- 消防設備
- 避難経路
- 火気使用
- 厨房設備
- 給排水
- 衛生設備
などです。
「物件として借りられる」ことと、
「その業種で営業許可が取れる」ことは別です。
業種によっては、契約前に関係機関へ相談しておく方が安全です。
退去時まで考えて工事する
内装工事をするときは、作る費用だけでなく、最後に撤去する費用も考えてください。
特に、
- 間仕切り壁
- 厨房設備
- ダクト
- 大型看板
- 床上げ
- 配管工事
などは、原状回復時に撤去費用が大きくなる可能性があります。
開業工事と退去工事はセットで考える。
これがテナントでは重要です。
契約前チェック
工事を予定しているなら、
- どこまで工事可能か
- 貸主承認が必要な工事
- 指定業者の有無
- 工事区分
- 看板設置ルール
- 消防・保健所対応
- 工事可能時間
- 原状回復範囲
を確認してください。
可能なら、物件申込み前に内装業者へ現地を見てもらうのがおすすめです。
まとめ
テナントの内装工事は、
「自分がお金を出すから自由にできる」ものではありません。
建物側のルール、貸主承認、設備条件、行政上の基準など、確認する項目は多くあります。
契約してから、
「厨房が作れない」
「看板が付けられない」
「想定外の指定工事費がかかる」
となるのが一番避けたいところです。
これからテナントを探す方は、物件を気に入った段階で、自分が予定している工事が本当にできるのかまで確認してから契約しましょう。
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