テナントの造作譲渡、買う前に何を見る？

—— 「一式○万円」だけで決めると、あとで高くつくことがあります

居抜き物件を探していると、

「造作譲渡料○○万円」

という条件を見ることがあります。

厨房機器やカウンター、照明、エアコンなどがそのまま使えるなら、開業費を抑えられる可能性があります。

ただし、金額だけを見て
「安いから得」
「高いから損」
と判断するのは危険です。

大切なのは、何を引き継ぐのか、どんな状態なのか、最後にどう扱うのかまで確認することです。

まず「何が譲渡対象か」を明確にする

「造作一式」と書いてあっても、何が含まれているか分かりません。

例えば、

• 厨房機器
• 冷蔵庫・冷凍庫
• 製氷機
• エアコン
• カウンター
• テーブル・椅子
• 照明
• 看板
• レジ設備
• 棚・収納

などがあります。

まずは、対象設備を一覧で確認してください。

所有者は誰か？

ここも重要です。

残っている設備がすべて前の借主の所有物とは限りません。

中には、

• 貸主所有の設備
• リース品
• 前々借主の残置物
• レンタル機器

が混ざっていることがあります。

造作譲渡料を払ったのに、実は自分のものにならない設備が含まれていた、ということがないようにしましょう。

所有権が誰にあるかを確認することが基本です。

動作確認は必ずする

設備は、見た目だけでは判断できません。

特に高額になりやすいのが、

• 業務用エアコン
• 冷蔵庫
• 冷凍庫
• 製氷機
• 食洗機
• 給湯器
• 換気設備

です。

「前の店で使っていたから大丈夫」と思わず、

• 電源が入るか
• 冷える・温まるか
• 異音がないか
• 水漏れがないか
• 年式は古すぎないか

などを確認してください。

壊れていれば、買った直後に修理・交換費が必要になります。

年式と残り寿命も見る

正常に動いていても、古い設備なら注意が必要です。

例えば、導入からかなり年数が経っている業務用エアコンや冷蔵庫は、開業後すぐに故障する可能性もあります。

つまり、

今使えるか
＋
あと何年使えそうか

まで見ておくべきです。

造作譲渡料に加えて、近い将来の交換費用まで考えると、本当に得かどうかが見えてきます。

「新品価格」と比べるだけでは不十分

中古設備の価値は、単純に新品価格の何割という話ではありません。

見るべきなのは、

• 使用年数
• 状態
• メーカー
• 修理可能か
• 部品供給があるか
• 自分の業態で使えるか

です。

例えば100万円相当の厨房設備が残っていても、自分の店では使わないなら価値はほぼありません。

自分に必要な設備かどうかで判断してください。

造作譲渡料以外にも費用がかかる

引き継いだ後に、

• 配置変更
• 配管工事
• 電気工事
• 清掃
• 修理
• 不要設備の撤去

が必要になる場合があります。

そのため、

造作譲渡料＋追加工事費＋修理費

まで含めて考えることが大切です。

「100万円で全部付いている」より、「50万円だけど追加工事で100万円かかる」こともあります。

退去時の扱いも確認する

買った設備は、退去時にどうするのか。

ここも契約前に確認してください。

スケルトン返しなら、自分が引き継いだ設備でも撤去が必要になる可能性があります。

つまり、

買う費用
＋使う費用
＋最後に撤去する費用

まで考える必要があります。

貸主の承諾も必要

造作譲渡は、前借主と新借主だけで完結する話ではないことがあります。

設備を残したまま次の契約へ引き継ぐには、貸主や管理会社の承諾が必要になる場合があります。

そのため、

• 造作譲渡を認めているか
• 何を残してよいか
• 新契約での設備扱い
• 退去時の原状回復範囲

を確認してください。

契約前チェック

造作譲渡がある物件では、最低限こちらを確認しましょう。

• 譲渡対象一覧
• 各設備の所有者
• 動作状況
• 製造年・使用年数
• 修理履歴
• 自分の業態で使えるか
• 不要設備の撤去費
• 退去時の原状回復
• 貸主承諾の有無

可能であれば、設備業者や内装業者にも見てもらうと安心です。

まとめ

造作譲渡は、うまく使えば開業費を大きく抑えられます。

しかし、

「設備がたくさん残っている＝お得」
「造作譲渡料が安い＝買い」

ではありません。

重要なのは、

何を買うのか
本当に使えるのか
あと何年使えるのか
最後にどう処分するのか

まで確認することです。

造作譲渡は、金額ではなく“中身”で判断する。

これが失敗しないための基本です。