居抜き店舗でも原状回復は必要？

—— 前の内装を引き継いでも「そのまま返せる」とは限りません

居抜き店舗を借りるとき、

「前の店舗の内装をそのまま引き継ぐのだから、退去するときもこの状態で返せばいい」

と思っていませんか？

実は、居抜きで入居したことと、居抜きの状態で退去できることは別の話です。

契約内容によっては、自分が工事していない部分まで撤去して返す必要が出ることがあります。

まず「どの状態で返すのか」を確認

店舗の原状回復では、契約書に

• スケルトン返し
• 原状回復
• 貸主指定の状態へ復旧

などの条件が定められていることがあります。

重要なのは、入居したときの状態に戻せばいいとは限らないという点です。

前の借主の内装でも撤去対象になる？

例えば、居抜きで借りた時点ですでに、

• カウンター
• 厨房
• 間仕切り
• 天井
• 床
• 照明

などが設置されていたとします。

自分では設置していなくても、その造作を引き継いで契約した結果、退去時には借主側で撤去する条件になっている場合があります。

「自分が付けたものではない」は、必ずしも撤去不要の理由にはなりません。

「スケルトン返し」は費用に注意

スケルトン返しとは、内装や設備などを撤去し、建物の基本的な状態まで戻して返却する方法です。

店舗の広さや内装によっては、

解体・撤去だけでも大きな費用になる可能性があります。

特に厨房設備やダクト、造作壁などが多い店舗は注意が必要です。

造作譲渡したから安心とは限らない

前の借主へ造作譲渡料を支払って設備や内装を引き継いでも、それによって貸主との原状回復条件まで変更されるわけではありません。

つまり、

「お金を払って引き継いだ内装を、退去時には自費で撤去する」

ということもあり得ます。

造作譲渡と賃貸借契約は分けて確認しましょう。

次の借主へ居抜きで渡せる？

退去時に次の借主が見つかれば、

「また居抜きで引き継いでもらえばいい」

と考えることもできます。

ただし、自由にできるとは限りません。

貸主の承諾が必要ですし、次の借主が決まらなければ、契約どおり原状回復を求められる可能性があります。

「次も居抜きで出せばいい」を前提に資金計画を立てない方が安全です。

どこまで撤去するかを曖昧にしない

「原状回復」という言葉だけでは、具体的な範囲が分かりにくいことがあります。

例えば、

• エアコン
• ダクト
• 給排水管
• 看板
• 電気配線
• 厨房設備
• 床・壁・天井

のどこまで撤去するのか。

契約前に具体的な範囲を確認しておきましょう。

入居時の状態を残しておく

契約時には店舗の状態を写真で残しておくことも重要です。

特に、

「最初からあった設備・傷・造作」

が分かるようにしておくと、退去時の確認にも役立ちます。

設備一覧や造作譲渡の対象も整理して保管しておきましょう。

契約前チェック

居抜き店舗を借りるなら、

• 退去時はスケルトン返しか
• 原状回復の具体的な範囲
• 既存内装も撤去対象になるか
• 設備・ダクト・配管の扱い
• 看板の撤去条件
• 次の借主への造作譲渡が可能か
• 貸主承諾が必要か
• 入居時の状態を記録しているか

を確認しましょう。

まとめ

居抜き店舗は、入居時の内装費を抑えやすい反面、退去時の費用まで考えておくことが重要です。

特に注意したいのは、

「居抜きで借りた＝居抜きで返せる」ではない

ということ。

契約時には家賃や造作譲渡料だけでなく、最後にどの状態まで戻して返す契約なのかまで確認してください。

開業時には見えにくい費用ですが、将来の移転・閉店時には大きな負担になる可能性があります。