大阪の店舗物件・テナント・居抜き物件について「居抜き物件の落とし穴とは？契約前と出店時に知っておきたいポイント」の記事。貸店舗ならShops STYLE

店舗・貸店舗物件のお役立ちブログ記事詳細

前のページへ戻る

居抜き物件の落とし穴とは？契約前と出店時に知っておきたいポイント

投稿日：2024.09.16

居抜き物件の魅力は、前テナントの内装や設備、什器をそのまま活用できるため、初期費用を大幅に抑えられる点です。

しかし、メリットだけではなく、注意すべき点も存在し、場合によってはトラブルに発展する可能性もあります。そのため、事前にしっかり理解しておくことが大切です。

この記事では、居抜き物件の契約や出店時に気をつけるべきポイントと、よくあるトラブル事例について詳しく解説します。

　契約時・出店時における居抜き物件の注意ポイント　

居抜き物件の契約や出店時には、特に以下の5つのポイントに注意する必要があります。

物件の契約期間や更新条件の内容
貸主との交渉の余地があるかどうか
設備や備品が正常に動作するかの確認
リノベーションや改装が可能かどうか
近隣の環境に関する調査

居抜き物件は、初期費用を大幅に抑えられ、迅速に開業できるという利点があります。しかし、契約や出店時にこれらの注意点をしっかり確認しておかないと、後々トラブルに発展する可能性もあります。

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

居抜き物件契約時の注意事項

居抜き物件を契約する際に注意すべきポイントは以下の通りです。

契約時の主な注意点

物件の契約期間と更新条件の内容
貸主との交渉の余地

居抜き物件ごとに契約期間や更新条件は異なるため、必ず賃貸借契約書を確認しましょう。万が一、閉店や移転が必要になった場合の予告期限についても、契約段階で把握しておくことが重要です。

また、飲食店などが居抜き物件に入居する場合、住居物件に比べて経年劣化やトラブルのリスクが高く、貸主の同意が得られにくいこともあります。貸主は、トラブルなくスムーズに次の入居者を見つけたいと考えるため、一般的には退去時にスケルトン状態での引き渡しを望みます。したがって、退去費用を抑えたいテナントは、貸主との交渉が必要になる場合があります。契約前に交渉の余地があるか確認しましょう。

契約内容は書面で確認

居抜き物件での契約後のトラブルを防ぐためには、口頭の説明だけでなく、書面で契約内容を明確にしておくことが大切です。賃貸借契約書では契約開始日、フリーレント期間、退去時の引き渡し条件などを確認し、前テナントと交わす造作譲渡契約書では、引き継ぐ設備や費用について明確にしておきましょう。

居抜き物件での出店時の注意点

出店時の主な注意点

設備や備品の動作確認
リノベーションや改装が可能か
近隣環境の調査

居抜き物件を使用する際は、設備や備品が正常に動作するか、老朽化していないか確認が必要です。老朽化した設備やメンテナンス不足による排水管の詰まり、水漏れ、漏電などのトラブルが発生する可能性もあるため、事前に設備の状態を確認し、必要な修繕や改装計画を立てましょう。

リノベーションや改装には一般的に坪単価15万〜30万円かかり、20坪の飲食店なら300万〜600万円程度が目安です。加えて、前テナントから引き継ぐ設備には「造作譲渡料」が発生することが多く、物件によっては交渉によりこの金額が減額される場合や無償になる場合もあります。

また、物件の契約や出店時には、周辺に評判の悪い店舗があったり、過去にトラブルが発生していたなど、地域の治安や環境も確認することが重要です。

リース契約の有無を確認

前テナントが設備をリース契約している場合、その契約を引き継ぐかどうかの判断も必要です。リース料が経営に影響を与える可能性があるため、契約を引き継ぐメリットがなければ、新たにリース契約を結ぶか、設備を手放すことも検討しましょう。前テナントにリース料の滞納がある場合、新しい借主に支払い義務が発生する可能性があるため、リース契約の詳細を確認することが重要です。