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岡山で古民家をリノベーションして飲食店を開業！！③

投稿日：2023.07.17

古民家リノーベションについて以前の続き！！

①「古民家カフェの開業の流れ」
②「古民家をリノベーションして飲食店にする際の費用相場は？」

「古民家リノベーションの3つの注意点」

古民家の改修工事において断熱性と気密性に注意する

古民家は100年以上前に建てられたものであり、現代のコンクリート建築物のような高い断熱性や気密性を持っていません。一部の物件では、室内に風が吹き込むほどの隙間がある場合もあります。そのため、古民家を改修する際には、断熱性と気密性を確保するための工事に注意が必要です。

一般的に「古民家」と呼ばれる住宅は、エアコンが一家に一台ある時代ではなく、戦前に建てられたものが多いです。そのため、夏季でも涼しく過ごせる構造になっています。

しかし、長い間放置されていた空き家は経年劣化が進み、気密性が著しく低下しているため、夏季には虫などが頻繁に室内に侵入することがあります。また、断熱性も低いため、暖房をつけても暖気が外に逃げてしまい、冬季は寒さが厳しくなります。

さらに、飲食店を開業するために保健所の営業許可を取得する場合は、一定の施設基準を満たす必要があります。しかし、気密性が低いとネズミや虫などの防除設備が不十分と判断され、施設の検査を通過できないことがありますので、注意が必要です。

古民家の耐震補強工事は古民家鑑定士との相談が重要です

2017年には国内で40回もの地震が震度4以上で観測され、古民家をリノベーションする際には耐震補強工事を検討する方も多いでしょう。しかし、昭和初期やそれ以前に建てられた伝統工法の古民家に耐震補強工事を行う際には、古民家鑑定士との相談が重要です。

伝統工法は柱と梁を強固に接合した木造の軸組構造であり、地震時にはしなりを生じることでエネルギーを吸収する免震的な構造となっています。現行の建築基準法では、壁の量に基づいて耐震性を評価するため、新しい基準が制定された後に建てられた建物とは耐震構造が異なります。実際、築100年以上の古民家では壁が少なく、開放的な内部空間となっていることが一般的です。

築年数が古いからと言って必ずしも耐震性が低いとは限りませんが、伝統工法で建てられた古民家は現行の耐震基準では脆弱と判断されることがあります。そのため、一般の工務店に耐震補強工事を依頼すると、現行の基準に基づいた壁の増築などの方法で耐震性を向上させることになり、古民家特有の開放的な内装空間が失われる可能性があります。

古民家の魅力を残しながら耐震性を向上させたい場合には、古民家鑑定士に相談し、物件の状態を評価してもらうことが重要です。そして、古民家再生を専門とする工務店に工事を依頼することがおすすめです。

リノベーションの内容によって固定資産税や火災保険が高額になる可能性

古民家をリノベーションする際には、内容次第で固定資産税や火災保険料が高額になることがあるため、注意が必要です。建物の固定資産税評価額は、建物の構造や築年数などによって変動します。古民家は木造であり、築年数が50年以上のものが一般的です。そのため、固定資産税は新築の鉄筋建物と比べて低く設定される傾向があります。しかし、リノベーションによる増築を行った場合、増築部分は経年劣化していない新築部分とみなされ、評価額が引き上げられる場合があります。

さらに、火災保険料も木造や耐火性が低い土蔵などの建物では割高になる傾向がありますので、木造の古民家の場合は高額な保険料になる可能性もあります。一部の保険会社では、耐火性を高めるために石膏ボードなどを使用した準耐火構造を採用すれば、保険料を抑えることができるとされています。ただし、この場合には古民家本来の趣や質感が損なわれる可能性があるため、注意が必要です。

今回はここまで！！次回最終回！！